Покупатели считают доходность квартиры

Дополнительные расходы могут скрываться не в квартире

Большинство покупателей недвижимости в Таиланде внимательно изучают проект, застройщика, район, инфраструктуру и потенциальную доходность от аренды.

Но на практике некоторые из самых неприятных сюрпризов появляются совсем в другом месте.

Не в договоре.
Не в строительстве.
И даже не в самой квартире.

Они возникают уже после покупки, когда владелец начинает использовать недвижимость так, как изначально планировал.

Типичный пример выглядит вполне разумно.

Покупатель приобретает квартиру в Таиланде, часть года живёт в ней сам, остальное время сдаёт в аренду. Иногда приезжают родственники. В будущем рассматривается возможность проводить в стране больше времени или даже переехать на несколько месяцев.

На этапе выбора объекта такой сценарий кажется второстепенным вопросом.

Однако именно он способен повлиять на итоговую экономику владения недвижимостью.

Основная задача большинства продавцов — помочь клиенту выбрать объект и выйти на сделку.

Поэтому обсуждение обычно строится вокруг:

* локации;
* цены;
* вида из окна;
* инфраструктуры;
* программ аренды;
* предполагаемой доходности.

При этом вопросы будущего использования объекта часто остаются за рамками обсуждения.

Сколько времени владелец будет находиться в Таиланде?

Будет ли получать доход удалённо?

Планирует ли переводить деньги на местные счета?

Как будет сочетаться личное проживание и аренда?

Какие дополнительные обязательства могут возникнуть через несколько лет после покупки?

Эти темы редко оказываются в центре внимания во время продажи недвижимости. Хотя именно они нередко влияют на итоговые расходы сильнее, чем разница в цене между двумя похожими квартирами.

В Таиланде существует важный ориентир — пребывание в стране более 180 дней в течение календарного года.

Для многих покупателей этот вопрос выглядит далёким от недвижимости.

Однако на практике он напрямую связан со сценарием использования объекта.

Пока человек рассматривает квартиру как инвестицию для аренды, вопросов может не возникать.

Но ситуация меняется, когда квартира начинает использоваться для длительного проживания.

Особенно если владелец продолжает получать доход из-за рубежа, работает удалённо или регулярно переводит денежные средства в Таиланд.

Именно поэтому вопрос количества дней проживания нельзя рассматривать отдельно от покупки недвижимости.

Фактически он становится частью инвестиционной модели объекта.

Распространённая ситуация выглядит так.

Покупатель выбирает квартиру под аренду.

Основное внимание уделяется:

* цене входа;
* размеру платежей;
* прогнозируемой доходности;
* репутации застройщика.

Но затем в разговоре выясняется, что владелец собирается проводить в Таиланде по семь-восемь месяцев в году.

В этот момент оказывается, что главным вопросом становится уже не конкретный жилой комплекс.

Ключевым становится сам сценарий владения недвижимостью.

Потому что именно он влияет на будущие расходы, структуру доходов, режим использования квартиры и финансовую модель проекта в целом.

На практике многие покупатели анализируют объект, но не анализируют собственный план владения.

Из-за этого без внимания остаются вопросы:

* сколько времени квартира будет использоваться лично;
* сколько времени объект будет работать как инвестиция;
* насколько реалистична предполагаемая загрузка;
* как изменится экономика объекта при смене жизненных обстоятельств;
* какие дополнительные финансовые последствия могут появиться через несколько лет.

В результате человек может купить хороший объект, но использовать его по сценарию, который изначально не был просчитан.

Проверка недвижимости перед покупкой — это не только анализ застройщика, документов и района.

Не менее важно понять, соответствует ли выбранный объект тому сценарию, который планирует сам покупатель.

Иногда проблемы скрываются не в квартире.

Не в застройщике.

Не в локации.

А в том, что фактический способ использования недвижимости отличается от первоначального плана.

Именно поэтому перед внесением депозита важно оценивать не только сам объект, но и всю модель владения недвижимостью на несколько лет вперёд.

Чем ближе покупатель к внесению аванса или депозита, тем больше внимания обычно уделяется объекту.

Но именно в этот момент полезно сделать шаг назад и посмотреть шире.

Понять:

* как недвижимость будет использоваться в реальности;
* какие расходы могут возникнуть позже;
* насколько выбранный объект соответствует поставленной задаче;
* какие последствия несёт выбранный сценарий владения.

Очень часто самые дорогие ошибки возникают не из-за плохого объекта, а из-за непродуманной модели его использования.

Перед депозитом и оплатой объект в Таиланде лучше отдельно проверить:

— ликвидность;
— экономику проекта;
— репутацию застройщика;
— риски перепродажи и аренды.

Бесплатный экспресс-аудит объекта.