Почему покупатели недвижимости в Таиланде начинают сомневаться слишком поздно
За последние несколько лет Таиланд для многих перестал быть просто курортом.
Для одних это — резервный сценарий.
Для других — возможность частично вывести капитал в другой контур.
Для третьих — попытка совместить удалённую работу, жизнь у моря и инвестиции в недвижимость.
Особенно часто недвижимостью в Таиланде интересуются:
— предприниматели;
— IT-специалисты;
— удалёнщики;
— инвесторы, работающие онлайн.
Но вместе с ростом интереса выросло и количество ошибок.
Причём большинство проблем начинаются не после покупки.
А ещё в момент выбора объекта.
Для одних это — резервный сценарий.
Для других — возможность частично вывести капитал в другой контур.
Для третьих — попытка совместить удалённую работу, жизнь у моря и инвестиции в недвижимость.
Особенно часто недвижимостью в Таиланде интересуются:
— предприниматели;
— IT-специалисты;
— удалёнщики;
— инвесторы, работающие онлайн.
Но вместе с ростом интереса выросло и количество ошибок.
Причём большинство проблем начинаются не после покупки.
А ещё в момент выбора объекта.
Почему стандартная логика выбора часто не работает
Большинство покупателей заходят в рынок одинаково.
Сначала:
— YouTube;
— обзоры блогеров;
— Telegram-чаты;
— красивые рендеры;
— обещания доходности;
— рассказы про «перспективный район».
После этого возникает ощущение:
достаточно просто выбрать «хороший проект».
Но в Таиланде проблема обычно не в стране.
Проблема — в конкретном объекте, локации, схеме покупки и дальнейшей ликвидности.
Особенно когда человек покупает не для отпуска на неделю, а как долгосрочный актив.
Сначала:
— YouTube;
— обзоры блогеров;
— Telegram-чаты;
— красивые рендеры;
— обещания доходности;
— рассказы про «перспективный район».
После этого возникает ощущение:
достаточно просто выбрать «хороший проект».
Но в Таиланде проблема обычно не в стране.
Проблема — в конкретном объекте, локации, схеме покупки и дальнейшей ликвидности.
Особенно когда человек покупает не для отпуска на неделю, а как долгосрочный актив.
Туристическая картинка и реальная жизнь — разные вещи
Очень многие выбирают объект глазами туриста.
Смотрят:
— близость пляжа;
— бассейн;
— красивое лобби;
— кафе;
— атмосферу района.
Но недвижимость для отдыха и недвижимость для жизни — это разные сценарии.
На практике важнее оказываются:
— качество управления комплексом;
— перегруженность района;
— логистика;
— долгосрочный спрос;
— адекватность управляющей компании;
— состояние комплекса через несколько лет эксплуатации.
Потому что красивый объект на рендерах ещё не означает, что через 5 лет он останется ликвидным.
Смотрят:
— близость пляжа;
— бассейн;
— красивое лобби;
— кафе;
— атмосферу района.
Но недвижимость для отдыха и недвижимость для жизни — это разные сценарии.
На практике важнее оказываются:
— качество управления комплексом;
— перегруженность района;
— логистика;
— долгосрочный спрос;
— адекватность управляющей компании;
— состояние комплекса через несколько лет эксплуатации.
Потому что красивый объект на рендерах ещё не означает, что через 5 лет он останется ликвидным.
Почему одинаковые квартиры могут стоить по-разному через несколько лет
Одна из самых недооценённых тем в Таиланде — форма владения.
Многие покупатели уверены, что приобретают полноценную собственность.
Но уже позже узнают о различиях между freehold и leasehold.
На старте объекты могут выглядеть одинаково.
Но в дальнейшем разница становится критичной:
— ликвидность;
— перепродажа;
— интерес со стороны новых покупателей;
— скорость выхода из актива.
Причём часть покупателей узнаёт об этом уже после бронирования.
Многие покупатели уверены, что приобретают полноценную собственность.
Но уже позже узнают о различиях между freehold и leasehold.
На старте объекты могут выглядеть одинаково.
Но в дальнейшем разница становится критичной:
— ликвидность;
— перепродажа;
— интерес со стороны новых покупателей;
— скорость выхода из актива.
Причём часть покупателей узнаёт об этом уже после бронирования.
Проблемы могут начаться ещё до получения ключей
Распространённая ошибка — считать, что главное проверить сам жилой комплекс.
Но на практике риски начинаются раньше:
— схема перевода денег;
— оформление платежей;
— условия договора;
— порядок регистрации;
— график оплат;
— работа с документами.
Ошибки на этих этапах потом создают реальные сложности:
— при регистрации собственности;
— при продаже;
— при подтверждении происхождения средств;
— при взаимодействии с банками и госорганами.
И многие покупатели начинают разбираться в этих нюансах уже после внесения депозита.
Но на практике риски начинаются раньше:
— схема перевода денег;
— оформление платежей;
— условия договора;
— порядок регистрации;
— график оплат;
— работа с документами.
Ошибки на этих этапах потом создают реальные сложности:
— при регистрации собственности;
— при продаже;
— при подтверждении происхождения средств;
— при взаимодействии с банками и госорганами.
И многие покупатели начинают разбираться в этих нюансах уже после внесения депозита.
Красивый комплекс не всегда означает хороший актив
В Таиланде можно купить новый визуально привлекательный объект и через несколько лет столкнуться с проблемами:
— слабая управляющая компания;
— полупустой комплекс;
— высокая конкуренция одинаковых юнитов;
— падение спроса;
— сложности со сдачей;
— ухудшение состояния комплекса.
Тропический климат только усиливает эти проблемы.
Когда часть комплекса пустует:
— быстрее появляется сырость;
— возникают проблемы с инженерией;
— ухудшается обслуживание;
— растут расходы;
— снижается привлекательность объекта.
При этом внешне проект может продолжать активно рекламироваться.
— слабая управляющая компания;
— полупустой комплекс;
— высокая конкуренция одинаковых юнитов;
— падение спроса;
— сложности со сдачей;
— ухудшение состояния комплекса.
Тропический климат только усиливает эти проблемы.
Когда часть комплекса пустует:
— быстрее появляется сырость;
— возникают проблемы с инженерией;
— ухудшается обслуживание;
— растут расходы;
— снижается привлекательность объекта.
При этом внешне проект может продолжать активно рекламироваться.
Главная ошибка большинства покупателей
Обычно люди проверяют:
— скидки;
— цену;
— обещанную доходность;
— рассрочку;
— красивую презентацию проекта.
Но почти не анализируют:
— ликвидность;
— качество управления;
— форму владения;
— перспективу района;
— конкуренцию;
— сценарий выхода из инвестиции;
— реальную экономику объекта.
Хотя именно это в итоге определяет:
станет недвижимость активом или проблемой.
Если объект в Таиланде уже выбран и хочется снизить риск ошибки перед депозитом или оплатой — лучше заранее отдельно проверить:
— ликвидность проекта;
— репутацию застройщика;
— форму владения;
— риски перепродажи;
— качество управления;
— особенности схемы сделки и оформления.
В рамках проекта РЕСА проводится бесплатный экспресс-аудит объектов недвижимости в Таиланде.
Это первичная независимая оценка возможных рисков и спорных моментов перед покупкой.
— скидки;
— цену;
— обещанную доходность;
— рассрочку;
— красивую презентацию проекта.
Но почти не анализируют:
— ликвидность;
— качество управления;
— форму владения;
— перспективу района;
— конкуренцию;
— сценарий выхода из инвестиции;
— реальную экономику объекта.
Хотя именно это в итоге определяет:
станет недвижимость активом или проблемой.
Если объект в Таиланде уже выбран и хочется снизить риск ошибки перед депозитом или оплатой — лучше заранее отдельно проверить:
— ликвидность проекта;
— репутацию застройщика;
— форму владения;
— риски перепродажи;
— качество управления;
— особенности схемы сделки и оформления.
В рамках проекта РЕСА проводится бесплатный экспресс-аудит объектов недвижимости в Таиланде.
Это первичная независимая оценка возможных рисков и спорных моментов перед покупкой.
Если видео не воспроизводится, попробуйте временно отключить VPN.
