Проблемы квартир в Таиланде

Почему некоторые покупатели сталкиваются с проблемами ещё до получения собственности
Большинство покупателей недвижимости в Таиланде начинают одинаково.

Они изучают районы, сравнивают проекты, смотрят презентации застройщиков, считают доходность и читают отзывы.
После этого выбирают конкретную квартиру и начинают готовиться к покупке.

В этот момент кажется, что главная работа уже сделана и основные риски остались позади.
На практике всё может быть наоборот.

Представьте ситуацию.
Покупатель нашёл интересный объект.
Локация устраивает.
Цена подходит.
Доходность выглядит разумной.
Менеджер рассказал о перспективах района.
Застройщик известен на рынке.
Квартира понравилась.

Человек уже готов вносить бронь и переводить деньги.
Но неожиданно выясняется, что приобрести эту квартиру в полную собственность он не может.

Причина — иностранная квота в кондоминиуме уже исчерпана.
Для многих покупателей это становится неприятным сюрпризом.

Проблема в том, что большинство людей вообще не знают о существовании такого ограничения.

Согласно законодательству Таиланда иностранцы могут владеть не более чем 49% общей площади квартир в кондоминиуме на правах полной собственности (Freehold).

Оставшиеся 51% должны принадлежать гражданам Таиланда или тайским юридическим лицам.

Когда этот лимит исчерпан, новый иностранный покупатель уже не сможет оформить квартиру в собственность по схеме Freehold.

В такой ситуации остаётся несколько вариантов:
— приобретение объекта на условиях Leasehold;
— покупка квартиры у другого иностранного собственника;
— ожидание освобождения иностранной квоты;
— поиск другого проекта.

Для некоторых покупателей это становится серьёзной проблемой, поскольку изначально они рассчитывали именно на полную собственность.

Покупатель обычно изучает совсем другие параметры.

Его интересует цена.
Планировка.
Доходность.
Расположение.
Инфраструктура.
Перспективы роста стоимости.

Но вопрос иностранной квоты многие даже не задают.

Некоторые посредники также не акцентируют внимание на этом заранее.
В результате человек проходит значительную часть пути к покупке и только потом узнаёт об ограничениях.

На практике большинство ошибок покупателей связано не с самой квартирой.
Они возникают вокруг неё.

Человек видит красивый объект.
Видит рендеры.
Видит обещанную доходность.

Но не видит десятки факторов, которые будут влиять на его деньги ещё много лет после покупки.

Например:
— каким образом оформляется собственность;
— потребуется ли документ FET для регистрации права;
— насколько ликвиден объект при последующей продаже;
— сколько аналогичных проектов строится рядом;
— кто будет управлять недвижимостью;
— насколько реалистична обещанная доходность;
— какие расходы возникнут через несколько лет владения;
— насколько легко будет выйти из инвестиции;
— какие налоги могут возникнуть при продаже;
— какие ограничения существуют для иностранных владельцев.

Очень часто сама квартира оказывается вполне нормальной.
Проблемы возникают вокруг неё.

На практике подобные ситуации встречаются регулярно.

Например, один из покупателей обратился уже после того, как выбрал объект и был готов вносить бронь.

С самой квартирой на первый взгляд всё выглядело хорошо. Известный застройщик, привлекательная цена, красивые презентационные материалы.

Однако при более внимательном рассмотрении выяснилось, что проблема находилась вовсе не в квартире.

Вопросы возникли вокруг самой сделки и условий покупки.

В другом случае покупатель был уверен, что приобретает объект по цене застройщика через официального представителя.

Формально застройщик действительно оказался надёжным, но позже выяснилось, что условия покупки были далеко не такими выгодными, как казалось изначально.

Бывали ситуации, когда основным риском оказывалась не юридическая сторона сделки, а будущая ликвидность объекта.

Покупатель выбирал квартиру по красивым фотографиям и обещанной доходности, но практически не анализировал, насколько легко такой объект будет продать через несколько лет.

Во всех этих случаях проблема находилась не внутри квартиры.

Проблема находилась в деталях, которые покупатель просто не видел на этапе выбора объекта.

Это одна из самых распространённых ошибок покупателей.
Человек ищет хороший объект.

Но покупает не объект.
Он покупает целую систему отношений, обязательств, расходов, ограничений и будущих решений.
Поэтому даже хорошая квартира может оказаться плохой покупкой.

Особенно если покупатель не понимает всех особенностей владения недвижимостью в Таиланде.

До передачи денег желательно понимать не только характеристики квартиры, но и весь контекст сделки.
Проверять стоит не только объект.

Проверять стоит:
— застройщика;
— форму владения;
— наличие иностранной квоты;
— ликвидность проекта;
— рыночное положение объекта;
— особенности района;
— перспективы перепродажи;
— возможные ограничения для иностранного покупателя.

Чем раньше выявлены риски, тем дешевле обходится ошибка.

Самая большая проблема покупателей недвижимости в Таиланде заключается не в том, что они выбирают плохие квартиры.
Проблема в том, что они часто принимают решение, не видя полной картины.

Иностранная квота — лишь один из примеров того, как неожиданное ограничение может изменить всю сделку.
Если вы уже выбрали объект и планируете внесение брони, иногда полезно получить независимый взгляд со стороны до перевода денег.

Очень часто один своевременно заданный вопрос позволяет увидеть то, что не показывают рекламные буклеты и презентации застройщиков.