Обещанная доходность — не единственный критерий выбора

Одно из самых привлекательных предложений на рынке недвижимости Таиланда — гарантированная доходность. В рекламе можно увидеть обещания: «10% годовых на 5 лет», «фиксированный доход независимо от загрузки» или «ежемесячные выплаты владельцу».

Для многих покупателей это выглядит почти как банковский вклад: купил квартиру — и несколько лет получаешь заранее известный доход.
Но есть один важный нюанс, о котором часто задумываются уже после покупки.

Когда застройщик обещает гарантированную доходность, важно понимать, что гарантию дает не государство Таиланда и не какая-либо независимая организация.

Это обязательство конкретной компании, которое прописывается в договоре.
Другими словами, выплаты продолжаются ровно до тех пор, пока компания способна выполнять свои обязательства.

Поэтому вопрос заключается не только в размере обещанной доходности, но и в том, насколько надежен тот, кто ее обещает.

Почему высокая доходность сама по себе ничего не говорит
Представьте две ситуации.

Первый проект предлагает гарантированные 7% годовых.
Второй — 9%.

На первый взгляд второй вариант кажется намного привлекательнее.
Но сама по себе цифра ничего не говорит о том, сможет ли компания выплачивать этот доход несколько лет подряд.

Иногда высокая доходность используется как способ быстрее привлечь покупателей на старте продаж. При этом источником выплат могут быть вовсе не доходы от аренды, а продажи новых объектов. Пока продажи идут активно — обязательства выполняются. Но если ситуация на рынке меняется, нагрузка на девелопера возрастает.

Это не означает, что подобные схемы обязательно проблемные. Однако инвестору полезно понимать, за счет чего формируется обещанный доход.
Прошлые выплаты — не гарантия будущих

Важно так же понимать, что квартира с гарантированной доходностью нередко стоит дороже обычной, потому что продаётся по специальному прайсу. То есть часть будущей доходности покупатель фактически оплачивает уже при покупке.

Первый выбирает квартиру с программой гарантированной доходности 8% на несколько лет.
Второй покупает практически такой же объект без этой программы, но по более низкой цене.

На первый взгляд кажется, что первый вариант выгоднее.

Но на практике нередко оказывается, что квартира с гарантированной доходностью продаётся по специальной цене без привычных скидок. То есть часть будущих выплат инвестор фактически оплачивает ещё в момент покупки.

В результате после окончания программы у двух собственников остаются очень похожие квартиры, но с разной себестоимостью входа.

Поэтому опытные инвесторы сравнивают не только обещанный процент, но и цену покупки, условия управления и перспективы перепродажи объекта. Именно это в конечном итоге сильнее влияет на общий результат инвестиции.

Иногда можно услышать аргумент:

«Этот застройщик уже несколько лет исправно выплачивает доходность.»
Безусловно, это положительный фактор.

Но он не означает, что такая же ситуация сохранится в будущем.
На деятельность девелопера могут влиять изменения рынка, снижение спроса, рост расходов, финансовая нагрузка или изменение стратегии компании.

Поэтому прошлые результаты стоит рассматривать как один из факторов оценки, а не как доказательство отсутствия рисков.

Если проект предлагает гарантированную доходность, имеет смысл посмотреть немного глубже рекламной презентации.

Например:
• сколько лет работает застройщик;
• какие проекты он уже завершил;
• выполнял ли ранее аналогичные обязательства;
• насколько финансово устойчив сам девелопер;
• кто будет управлять объектом после ввода в эксплуатацию;
• за счет каких источников формируются выплаты инвесторам.

Чем больше ответов удается получить до покупки, тем проще оценить не только привлекательность предложения, но и его реалистичность.

Еще одна распространенная ошибка — считать, что гарантированная доходность автоматически делает объект хорошей инвестицией.

На практике после окончания программы гарантированных выплат собственник остается с самой недвижимостью.

И здесь начинают играть роль совсем другие факторы:
• насколько востребована локация;
• есть ли стабильный спрос на аренду;
• легко ли продать объект на вторичном рынке;
• как развивается район;
• насколько конкурентоспособен сам проект.

Даже при одинаковой обещанной доходности два объекта могут иметь совершенно разный инвестиционный потенциал.

Гарантированная доходность — это не плохо и не хорошо сама по себе.
Это лишь один из элементов сделки.

Поэтому при выборе недвижимости полезно оценивать не только процент, указанный в рекламных материалах, но и компанию, которая берет на себя обязательства, условия договора, модель управления и перспективы самого объекта после завершения программы выплат.

Именно такой подход помогает увидеть картину целиком и принимать решение не только на основании красивых цифр.

Главный риск программы гарантированной доходности заключается не в размере обещанного процента, а в том, сможет ли компания выполнять свои обязательства через три, пять или семь лет. Именно этот вопрос покупатели задают себе значительно реже, чем вопрос "сколько процентов обещают".

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде — самостоятельно, через агента или напрямую у застройщика — перед бронированием или подписанием договора можно бесплатно пройти экспресс-аудит объекта.

Мы поможем обратить внимание на возможные риски проекта, оценить информацию о застройщике и подсказать, какие моменты стоит дополнительно проверить перед принятием окончательного решения.