Статусная недвижимость может быть хорошей

Квартира на первой линии, высокий этаж, панорамный вид на море, большая площадь, дорогая отделка, премиальный комплекс, красивая территория, бассейны и высокий уровень сервиса.

На просмотре такого объекта обычно не возникает желания искать недостатки. Наоборот, возникает ощущение, что перед вами очевидно хороший вариант.

И если квартира приобретается для себя, это действительно может быть так. Человек вправе платить за то, что делает его жизнь лучше. Ему нравится море из окна — он готов за него доплатить. Нужна большая терраса — он выбирает большую террасу.

Но у инвестора появляется другой вопрос.
Смогу ли я получить от этих характеристик тот экономический результат, за который сейчас переплачиваю?

Именно здесь статусность перестаёт быть очевидным преимуществом.

У статусной недвижимости есть важное психологическое преимущество. Она сама объясняет покупателю свою высокую цену.

Первая линия выглядит ценнее второй. Высокий этаж кажется лучше низкого. Большая площадь кажется качественнее маленькой. Премиальный комплекс воспринимается привлекательнее обычного.
Возникает почти автоматическая цепочка.
Дорогая квартира — значит, хорошая.
Хорошая квартира — значит, востребованная.
Востребованная квартира — значит, будет дорожать и хорошо сдаваться.
Но это разные предположения.

Объект действительно может быть качественным и пользоваться спросом и располагаться в красивой локации. Но из этого ещё не следует, что он является выгодной инвестицией.

Особенно если значительная часть его цены сформирована характеристиками, которые приятны владельцу, но не дают сопоставимого экономического результата.

Представим две квартиры в одном комплексе.
Первая стоит 10 млн бат. Средний этаж, обычный вид, распространённый формат площади.
Вторая стоит 15 млн бат. Более высокий этаж, панорамный вид на море, большая площадь и дорогая отделка.

Для жизни вторая квартира может быть объективно привлекательнее. Но инвестору важно не то, какая из них лучше сама по себе. Его интересует, что дают дополнительные 5 млн бат.

Если за счёт вида и других характеристик квартиру можно сдавать не за 40, а за 50 тысяч бат в месяц, у переплаты появляется экономическое объяснение.

Но если стоимость покупки выросла на несколько миллионов, а арендная плата увеличилась незначительно, ситуация уже другая.

То же касается перепродажи. Если при покупке вы заплатили большую премию за вид, этаж и площадь, нужно понимать, готов ли следующий покупатель заплатить сопоставимую премию.

Именно это отличает потребительскую ценность от инвестиционной.

Проблема в том, что покупатель часто оценивает квартиру своими глазами.

Он видит море и думает, что это огромное преимущество. Видит большую террасу и понимает, почему квартира стоит дороже. Заходит в красивый комплекс и чувствует, что здесь хочется жить.

Это нормальная реакция человека, который выбирает жильё для себя.
Но будущий арендатор или покупатель может смотреть совсем иначе.

Ему может быть важнее цена, транспорт, расстояние до нужных мест, планировка, размер платежа или возможность быстро найти арендатора. И если дорогая характеристика не имеет для него достаточной ценности, рынок не обязан полностью компенсировать вам ту сумму, которую вы за неё заплатили.

Особенно это важно при дорогих и специфичных объектах.

Квартира за 6 млн бат потенциально интересна большему числу покупателей, чем объект за 20 млн с большой площадью, дорогой отделкой и определённым видом. Это не делает дорогую квартиру плохой.

Но чем выше цена, тем важнее понимать, кто будет следующим покупателем и почему он выберет именно этот объект среди более дешёвых альтернатив.
Нельзя просто сказать себе, что «богатые люди всегда покупают хорошую недвижимость».

Нужно понимать, кому нужен именно такой объект и за что этот человек будет готов заплатить.

Здесь работает ещё одна ловушка.

Человек, привыкший покупать лучший автомобиль, хороший отель или номер с видом на море, переносит ту же логику в инвестицию.
«Если вкладывать деньги, надо брать лучшее».

Для потребления эта логика вполне понятна. Но инвестиция устроена иначе.
Для инвестора не существует универсального понятия «лучшее». Есть объект, который лучше или хуже соответствует конкретной задаче.

Поэтому более дорогая квартира не становится лучшей инвестицией только потому, что она качественнее, красивее или статуснее.

При этом было бы неправильно сделать вывод, что премиальная недвижимость не подходит для инвестиций.

Подходит.
Вид на море действительно может создавать дополнительный спрос.
Первая линия может быть преимуществом.
Премиальный сервис может привлекать определённую аудиторию.
Большая площадь может быть необходима конкретному сегменту.

Вопрос не в том, хороша ли сама характеристика.
Вопрос в том, готов ли рынок платить за неё именно ту цену, которую вы платите при покупке.

Поэтому перед покупкой статусного объекта полезно задать себе несколько простых вопросов.

За что именно я переплачиваю?
Кто будет платить за эти характеристики — я как владелец или будущий арендатор?
Дают ли они соответствующий прирост арендного дохода или цены перепродажи?
Кто будет следующим покупателем и достаточно ли таких покупателей на этом рынке?
И что произойдёт с моей инвестиционной моделью, если рынок не подтвердит первоначальные ожидания?

Это уже другой уровень оценки.
Он не отвечает на вопрос, насколько квартира красивая.
Он отвечает на вопрос, работает ли она на вашу инвестиционную задачу.

Статусность — это характеристика недвижимости. Она может создавать ценность, но сама по себе не является инвестиционной стратегией.

Ошибка начинается тогда, когда покупатель сначала выбирает самый привлекательный и дорогой объект, а уже потом пытается найти экономическое обоснование этой цене.

Гораздо логичнее двигаться в обратном порядке.
Сначала определить, какой результат должна дать инвестиция. Затем понять, какой спрос способен этот результат поддерживать. И только после этого смотреть, какие характеристики объекта действительно помогают получить нужный результат.

Иногда это будет квартира на первой линии с панорамным видом и высоким уровнем сервиса.

А иногда — гораздо более простой объект, который не производит такого впечатления при первом просмотре, зато имеет более понятную аудиторию, меньшую цену входа и более предсказуемую экономику.

Поэтому инвестор покупает не самое красивое и не самое дорогое.
Он покупает объект, который должен работать на его задачу.

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде — самостоятельно, через агента или напрямую у застройщика — перед бронированием или подписанием договора можно бесплатно пройти экспресс-аудит объекта.

Мы поможем обратить внимание на возможные риски проекта, оценить информацию о застройщике и подсказать, какие моменты стоит дополнительно проверить перед принятием окончательного решения.