Идет стройка – но проблемы уже есть

Когда человек выбирает недвижимость в Таиланде, он обычно представляет долгострой вполне определённым образом. Кажется, что проблемы возникают только тогда, когда застройщик испытывает серьёзные финансовые трудности или оказывается на грани банкротства.

Поэтому многие оценивают проект довольно просто. Если компания известная, офис продаж выглядит солидно, строительная техника работает, а котлован уже вырыт, значит риск минимален.

На практике всё может оказаться значительно сложнее.
Настоящие причины остановки строительства нередко появляются задолго до того момента, когда покупатель впервые приезжает посмотреть будущий жилой комплекс.

Когда строительство уже началось, возникает вполне понятный вывод.
«Раз техника работает, значит все документы давно оформлены и никаких серьёзных вопросов уже нет.»

Именно поэтому большинство покупателей начинают обращать внимание совсем на другие вещи. Они сравнивают планировки, виды из окон, инфраструктуру, потенциальную доходность, скидки и условия рассрочки.
При этом сам факт начала строительства воспринимается как доказательство надёжности проекта.

Но эти вещи не всегда связаны между собой.
Строительная площадка может выглядеть вполне активно, а часть важных вопросов, способных повлиять на дальнейшую судьбу проекта, ещё находиться в процессе оформления или стать предметом будущих споров.
Поэтому сам по себе работающий кран не является гарантией того, что риск серьёзной остановки уже исключён.

Когда говорят о замороженных стройках, многие сразу представляют компанию, у которой закончились деньги.

Однако причин значительно больше.

Строительство может столкнуться с юридическими вопросами, связанными с земельным участком, необходимыми разрешениями или другими обстоятельствами, которые не бросаются в глаза обычному покупателю.

Именно поэтому проблемы иногда начинаются не в момент финансового кризиса компании, а гораздо раньше — ещё на этапе подготовки проекта.

История рынка недвижимости Таиланда уже знает периоды, когда после экономических потрясений многие проекты были заморожены на длительное время. Это показывает, что местный рынок не является исключением и не обладает полной защитой от подобных ситуаций.

Часто кажется, что самая неприятная ситуация — это перенос срока сдачи на несколько месяцев.

Такое действительно встречается практически на любом рынке недвижимости и само по себе ещё не означает серьёзных проблем.

Но если объект превращается в настоящий долгострой, последствия становятся совсем другими.

Покупатель может потерять несколько лет ожидания.
Все это время квартира остаётся недоступной для проживания.

Если объект приобретался для получения арендного дохода, этот доход просто не появляется.
Если покупка рассматривалась как инвестиция, становится невозможной своевременная перепродажа.

Средства оказываются фактически замороженными до тех пор, пока ситуация не получит развитие.

Иногда приходится ждать урегулирования юридических вопросов или судебных решений.
В результате самым ценным ресурсом, который теряет инвестор, становятся не только деньги, но и время.

Важно различать две совершенно разные ситуации.
Первая — обычная задержка строительства.

Срок сдачи переносится на несколько месяцев, застройщик продолжает строить, регулярно информирует покупателей, работы на площадке идут.
Подобные переносы встречаются во многих странах и сами по себе ещё не говорят о серьёзной проблеме.

Вторая ситуация — когда строительство фактически перестаёт развиваться.
Работы практически остановились.
Сроки постоянно меняются.
Причины происходящего остаются непонятными.
Начинают появляться вопросы юридического характера.

Вот здесь уже стоит смотреть на проект значительно внимательнее.
Именно поэтому само по себе изменение даты сдачи не позволяет сделать вывод о том, что объект стал долгостроем. Намного важнее понять, почему это произошло и что происходит с проектом на самом деле.

Покупатели обычно оценивают проект глазами будущего владельца квартиры.

Им нравятся архитектура, бассейн, красивые виды, отделка, расположение, акции и обещанная доходность.
Но есть вопросы, которые не видны во время экскурсии по шоуруму.

Например:
• насколько корректно оформлены права на земельный участок;
• получены ли необходимые разрешения;
• сколько объектов застройщик действительно завершил, а не только начал продавать;
• насколько ранней является стадия проекта;
• есть ли у рынка уже вопросы к этому объекту.

Чем раньше начинается продажа квартир, тем выше значение подобных проверок.

Потому что именно на ранних этапах покупатель чаще всего вынужден принимать решение, практически не имея возможности самостоятельно оценить скрытые риски.

Многие считают, что наличие агента автоматически снижает вероятность столкнуться с проблемным проектом.

На практике это не всегда так.
Основная задача большинства агентств — подобрать объект, соответствующий запросу клиента.

Это не означает, что одновременно проводится глубокая независимая проверка всех юридических аспектов проекта.

Даже опытный агент может опираться на информацию, полученную от застройщика, не занимаясь самостоятельным анализом документов на землю или других факторов, которые способны повлиять на реализацию проекта.

Поэтому рекомендация агента и независимая проверка объекта — это разные задачи.
Они не заменяют друг друга.

Интересно, что большинство покупателей начинают задумываться о риске остановки строительства уже после выбора квартиры.

Когда найден удачный этаж.
Подобрана планировка.
Получена хорошая цена.
Внесён депозит.

Именно в этот момент человеку психологически становится значительно сложнее отказаться от покупки, даже если появляются тревожные сигналы.

Поэтому вопросы, связанные с надёжностью проекта, намного полезнее задавать не после бронирования, а ещё до принятия окончательного решения.
Именно тогда они действительно помогают снизить риск.

Если вы уже выбрали квартиру, апартаменты или виллу в Таиланде — самостоятельно, через агента или напрямую у застройщика — перед бронированием или подписанием договора можно бесплатно пройти экспресс-аудит объекта.

Мы поможем обратить внимание на возможные риски проекта, оценить информацию о застройщике и подсказать, какие моменты стоит дополнительно проверить перед принятием окончательного решения.